Les locations saisonnières en bord de mer connaissent un encadrement de plus en plus strict depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur en 2014. Face à la multiplication des plateformes de réservation en ligne et à la tension croissante sur le marché du logement dans les zones littorales, les pouvoirs publics ont progressivement renforcé la réglementation applicable aux locations touristiques. Pour les locataires qui souhaitent séjourner dans une villa ou un appartement en bord de mer, comprendre ces nouvelles règles devient essentiel pour s'assurer de la conformité de leur location et éviter les mauvaises surprises.
Comprendre la loi Alur et son application aux locations saisonnières en bord de mer
Les principes fondamentaux de la loi Alur pour les résidences secondaires
La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, communément appelée loi Alur, adoptée en 2014, a profondément transformé le paysage de la location saisonnière en France. Ce texte vient compléter la législation existante sur les baux classiques en introduisant des règles spécifiques pour les locations de courte durée. La location saisonnière se définit comme la mise à disposition de villas, appartements ou studios meublés à une clientèle de passage pour une durée limitée, qu'il s'agisse d'une journée, d'une semaine ou d'un mois, sans que le locataire n'y établisse son domicile principal.
Un principe fondamental encadre ces locations : la durée maximale de séjour pour un même locataire ne peut excéder quatre-vingt-dix jours consécutifs par an dans le même logement. Cette limitation vise à préserver le caractère temporaire de ces locations et à éviter qu'elles ne se transforment en locations de longue durée déguisées. Pour les propriétaires de résidences secondaires en bord de mer, les contraintes diffèrent sensiblement de celles applicables aux résidences principales. Contrairement à ces dernières, il n'existe pas de plafond annuel global de nuitées pour les résidences secondaires, ce qui offre une plus grande flexibilité dans la gestion locative.
Néanmoins, cette liberté apparente s'accompagne d'obligations déclaratives strictes. Tout propriétaire souhaitant louer sa résidence secondaire en location saisonnière doit effectuer une déclaration préalable en mairie. Cette formalité administrative permet aux communes de recenser les logements touristiques sur leur territoire et de mieux contrôler le phénomène. Dans certaines villes particulièrement attractives comme Paris, Bordeaux, Nice ou les villes de plus de deux cent mille habitants, ainsi que dans les communes de plus de cinquante mille habitants situées en zone tendue, une simple déclaration ne suffit plus : une autorisation municipale formelle devient obligatoire avant toute mise en location.
Les spécificités des communes littorales face à la réglementation
Les communes situées en bord de mer font face à des enjeux spécifiques en matière de location saisonnière. Ces territoires, particulièrement prisés des touristes, connaissent souvent une proportion élevée de résidences secondaires qui peuvent représenter une part importante du parc immobilier local. Cette situation crée parfois des tensions entre l'activité touristique, source de revenus pour l'économie locale, et les besoins en logements permanents des résidents à l'année.
Pour répondre à ces défis, les municipalités littorales disposent désormais de pouvoirs accrus leur permettant d'adapter la réglementation à leurs réalités territoriales. Elles peuvent notamment établir des quotas d'autorisations pour les meublés de tourisme, particulièrement dans les zones où plus de vingt pour cent des logements sont des résidences secondaires. Ces quotas visent à maintenir un équilibre entre l'offre de logements permanents et l'activité touristique. Les communes ont également la possibilité de créer des zones réservées aux résidences principales et de fixer des limitations géographiques pour les locations touristiques via leurs Plans Locaux d'Urbanisme.
Une évolution majeure introduite pour l'année 2025 concerne la durée maximale de location des résidences principales. Alors que la législation précédente fixait ce plafond à cent vingt jours par an, les communes peuvent désormais réduire cette durée à quatre-vingt-dix jours annuels pour mieux contrôler l'activité locative sur leur territoire. Cette mesure reflète la volonté des pouvoirs publics de préserver le caractère résidentiel de certains quartiers tout en permettant aux propriétaires de valoriser ponctuellement leur bien. Les communes littorales, souvent confrontées à une pression immobilière importante durant la saison estivale, figurent parmi les premières à exercer cette prérogative.
Les obligations légales pour les locataires de biens en bord de mer
Les déclarations obligatoires en mairie et les autorisations préalables
Même si les obligations déclaratives concernent principalement les propriétaires, les locataires ont tout intérêt à vérifier que le logement qu'ils envisagent de louer respecte bien les formalités légales. Depuis la loi de novembre 2024, la déclaration en mairie est devenue obligatoire pour tous les meublés de tourisme, et cette formalité doit être effectuée via un télé-service national avant le mois de mai 2026. Cette déclaration donne lieu à l'attribution d'un numéro d'enregistrement unique qui doit être mentionné sur toutes les annonces de location, y compris sur les plateformes en ligne.
L'absence de ce numéro d'enregistrement constitue un signal d'alerte pour les futurs locataires. Un logement non déclaré expose son propriétaire à des sanctions administratives conséquentes, avec des amendes pouvant atteindre dix mille euros pour défaut d'enregistrement et jusqu'à vingt mille euros en cas de transmission de fausses informations ou d'utilisation d'un faux numéro. Ces sanctions témoignent de la volonté des autorités de renforcer le contrôle sur le secteur et de lutter contre les locations non conformes.
Pour les résidences secondaires situées dans certaines communes, notamment Paris et les grandes agglomérations, une autorisation municipale spécifique est requise en plus de la simple déclaration. Cette autorisation concerne particulièrement les changements d'usage, c'est-à-dire les situations où un logement destiné à l'habitation principale est transformé en bien à usage commercial. Au-delà de cent vingt nuitées par an, certaines communes considèrent que le bien change effectivement de destination, passant d'une habitation classique à un local commercial, ce qui nécessite une autorisation formelle. Les locataires qui louent un bien dans ces conditions doivent s'assurer que le propriétaire a bien obtenu les autorisations nécessaires pour éviter que leur séjour ne soit interrompu par une intervention administrative.
Les durées maximales de location et les limitations imposées
La réglementation impose des durées maximales de location qui varient selon le statut du bien loué. Pour une résidence principale, le propriétaire ne peut la louer que pour une période limitée dans l'année. Initialement fixée à cent vingt jours, cette durée peut désormais être réduite à quatre-vingt-dix jours annuels dans les communes qui choisissent d'exercer cette prérogative. Cette limitation vise à garantir que le logement conserve bien sa fonction de résidence principale et n'est pas détourné vers une exploitation touristique permanente.
Pour les résidences secondaires en revanche, la situation diffère sensiblement. Il n'existe pas de nombre maximal de nuitées par an, offrant ainsi une flexibilité appréciable aux propriétaires de biens en bord de mer qui souhaitent rentabiliser leur investissement. Toutefois, cette liberté s'accompagne de l'obligation de déclaration en mairie et, dans certaines zones, de l'obtention d'une autorisation préalable. La durée de location à un même locataire reste néanmoins plafonnée à quatre-vingt-dix jours consécutifs, garantissant ainsi le caractère temporaire du séjour.
Les contrôles municipaux se sont intensifiés ces dernières années, et les autorités locales disposent de moyens accrus pour vérifier le respect de ces durées maximales. Le dépassement de la durée autorisée expose le propriétaire à une amende civile de quinze mille euros, une sanction dissuasive qui témoigne de la fermeté des autorités sur ce point. Les plateformes de location en ligne comme Airbnb sont également mises à contribution, devant transmettre aux communes un décompte précis des nuitées pour chaque logement référencé. L'absence de transmission de ce décompte peut elle-même entraîner des amendes allant de cinq mille à dix mille euros.
Vos droits et recours en tant que locataire saisonnier
Les protections garanties par la loi Alur lors de votre séjour
La loi Alur et ses évolutions successives ont renforcé la protection des locataires saisonniers en imposant un cadre contractuel plus structuré. Tout d'abord, la signature d'un contrat de location écrit est obligatoire pour toute location saisonnière. Ce document doit préciser le prix de la location et comporter un état descriptif détaillé des lieux, mentionnant notamment la superficie du logement, le nombre de pièces, les équipements disponibles et un inventaire complet du mobilier. Cette exigence permet aux locataires de disposer d'une base contractuelle claire définissant leurs droits et obligations.
Le montant de la caution, souvent source de litiges, fait également l'objet d'un encadrement. Bien que le propriétaire soit libre de fixer ce montant, celui-ci ne peut excéder vingt-cinq pour cent du prix total de la location. Cette limitation protège les locataires contre des demandes excessives et garantit une proportionnalité entre la caution et le loyer. Concernant l'état des lieux d'entrée et de sortie, bien qu'ils ne soient pas juridiquement obligatoires pour les locations saisonnières, leur réalisation est fortement recommandée car ils constituent des preuves essentielles en cas de désaccord sur l'état du logement.
Les normes de décence imposent également des standards minimaux pour tout logement loué en meublé de tourisme. La surface habitable ne peut être inférieure à neuf mètres carrés, et le bien doit disposer d'au moins onze équipements essentiels pour être considéré comme conforme. Ces équipements comprennent notamment la literie, les ustensiles de cuisine, les installations sanitaires et les dispositifs de chauffage adaptés. Le respect des normes sanitaires est également obligatoire, et tout logement faisant l'objet d'un arrêté municipal pour insalubrite ou danger libère automatiquement le locataire de son obligation de payer le loyer jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires.
Comment vérifier la conformité légale de votre location en bord de mer
Pour s'assurer de la conformité légale d'une location saisonnière en bord de mer, plusieurs vérifications s'imposent. La première consiste à demander le numéro d'enregistrement du meublé de tourisme auprès du propriétaire. Ce numéro, délivré par la mairie après déclaration, doit normalement figurer sur l'annonce de location. Son absence doit alerter le futur locataire sur une possible irrégularité administrative qui pourrait entraîner l'annulation du séjour en cas de contrôle.
Le diagnostic de performance énergétique constitue un autre élément de vérification essentiel. Depuis les nouvelles dispositions applicables en 2025, ce document est obligatoire dans de nombreuses communes pour tout changement d'usage en meublé de tourisme. Les logements situés en zones tendues doivent respecter des seuils minimaux de performance énergétique : classe F au minimum dès 2025, classe E à partir de 2028, et classe D ou supérieure à compter de 2034. L'absence de DPE valide expose le propriétaire à une astreinte de cent euros par jour de retard, avec une amende administrative pouvant atteindre cinq mille euros pour non-respect des normes de décence énergétique.
Dans le cas de logements en copropriété, situation fréquente dans les résidences de bord de mer, il convient de vérifier que le règlement de copropriété n'interdit pas la location saisonnière. Depuis novembre 2024, les règlements de copropriété établis après cette date peuvent explicitement interdire les meublés de tourisme par un vote à la majorité des deux tiers des copropriétaires. Les propriétaires sont par ailleurs tenus d'informer le syndic de leurs activités locatives. Un locataire pourrait se retrouver dans une situation délicate si la copropriété n'a pas été informée ou si le règlement interdit cette pratique.
En cas de doute ou de litige, les locataires peuvent se tourner vers l'Agence Départementale d'Information sur le Logement, l'ADIL, qui propose des conseils juridiques gratuits sur toutes les questions relatives à la location saisonnière. Cette structure peut aider à clarifier les droits et obligations de chacun et orienter vers les recours appropriés en cas de non-conformité du logement. Les sanctions financières importantes auxquelles s'exposent les propriétaires en cas de manquement aux obligations légales constituent une incitation forte au respect de la réglementation, garantissant ainsi une meilleure protection des locataires saisonniers en bord de mer.
